Alquilar una casa, apartamento o local comercial puede parecer un trámite sencillo, pero una cláusula poco clara en el contrato puede convertirse después en una disputa entre el propietario y el inquilino.
¿Qué reparaciones debe pagar cada uno? ¿Puede un inquilino convertirse en dueño después de vivir muchos años en una vivienda? ¿Cuándo puede el propietario utilizar el depósito? ¿Puede pedirle al arrendatario que desocupe antes de que termine el contrato?
Para responder estas y otras dudas frecuentes, TuNota conversó en exclusiva con el abogado Jean Carlo Panameño Coello, quien explicó cuáles son los principales errores y conflictos que pueden surgir durante una relación de arrendamiento y qué medidas pueden tomar ambas partes para prevenirlos.
El versado puso especial énfasis en un punto: un contrato de alquiler claro y detallado puede evitar buena parte de los problemas que posteriormente terminan en conflictos legales.
¿Cuáles son los principales conflictos entre inquilinos y propietarios?
De acuerdo con Jean Carlo Panameño Coello, una de las principales fuentes de problemas está en contratos demasiado breves, ambiguos o que no establecen claramente las condiciones del arrendamiento.
Cuando el documento deja aspectos importantes a la interpretación, propietario e inquilino pueden terminar entendiendo de manera diferente cuáles son sus responsabilidades.
Por eso, el abogado recomienda que desde el inicio queden claramente establecidos aspectos como el monto del alquiler, el depósito, la duración del contrato, las condiciones en que se entrega el inmueble, las reparaciones y las obligaciones de cada parte.
La claridad del contrato, explicó a TuNota, es una de las principales herramientas para prevenir conflictos.
¿Después de cuántos años de vivir en una casa puede un inquilino convertirse en dueño?
Una de las creencias más extendidas entre algunas personas es que después de vivir durante muchos años en una vivienda alquilada podrían adquirir derechos de propiedad sobre ella.
Panameño Coello fue categórico al responder que vivir durante años como inquilino no convierte automáticamente a una persona en propietaria del inmueble.
El abogado explicó a TuNota que existe la figura jurídica de la prescripción adquisitiva, relacionada con determinados supuestos de posesión y con el llamado ánimo de dueño.
Sin embargo, cuando existe un contrato de arrendamiento, la situación jurídica es distinta, porque el inquilino reconoce que está ocupando temporalmente un inmueble que pertenece a otra persona.
Por ello, el paso del tiempo por sí solo no convierte un alquiler en propiedad.
¿Quién debe pagar las reparaciones de una vivienda alquilada?
Otra de las dudas más frecuentes aparece cuando algo se daña dentro del inmueble.
Panameño Coello explicó que debe diferenciarse entre los gastos derivados del uso cotidiano y las reparaciones necesarias para conservar el inmueble.
Servicios como agua, energía eléctrica, teléfono o cable están relacionados con el consumo del inquilino, por lo que normalmente corresponden a quien utiliza esos servicios, de acuerdo con lo establecido en el contrato.
En cambio, el propietario tiene la responsabilidad de mantener el inmueble en las condiciones en que fue entregado.
Si una reparación responde al deterioro natural o a una circunstancia que no fue provocada por el arrendatario, corresponde al dueño atenderla.
La situación cambia cuando el daño fue provocado por mal uso, negligencia o una acción atribuible al inquilino.
Por ejemplo, si un equipo perteneciente al inmueble resulta dañado por un uso imprudente, la responsabilidad podría recaer sobre quien lo utilizó.
¿Puede el propietario quedarse con el depósito?
El depósito también puede convertirse en motivo de disputa cuando termina el contrato.
Según explicó el abogado Jean Carlo Panameño a TuNota, el objetivo del depósito es servir como respaldo para reparar posibles daños ocasionados durante el período de alquiler.
Pero para evitar discusiones, resulta fundamental que las partes sepan qué había en el inmueble y en qué condiciones se encontraba cuando fue entregado.
Por eso, el especialista recomienda establecer claramente en el contrato los elementos que forman parte del inmueble y, cuando sea posible, asignarles un valor.
Si durante el arrendamiento se daña algún elemento atribuible al inquilino, el depósito puede servir para cubrir su reparación o reposición.
La clave, según el abogado, es que exista una relación entre el daño ocasionado y el dinero utilizado para repararlo.
¿Qué debe revisar un inquilino antes de firmar?
Antes de firmar un contrato, el futuro inquilino no debería limitarse a revisar cuánto tendrá que pagar cada mes.
Panameño Coello recomienda realizar un registro fotográfico del inmueble y anexarlo al contrato.
También considera importante elaborar un inventario detallado.
Si se alquila una vivienda amueblada, por ejemplo, deberían quedar registrados los muebles y su estado.
Lo mismo puede aplicarse a puertas, ventanas, equipos, instalaciones y otros elementos que formen parte del inmueble.
Esto permite establecer una referencia sobre las condiciones originales.
Si al terminar el contrato existe una discusión por un supuesto daño, las fotografías y el inventario pueden ayudar a determinar si ese deterioro ya existía o si ocurrió durante el período de arrendamiento.
Documentar el estado del inmueble desde el primer día puede evitar una disputa cuando llegue el último.
¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar?
Cuando un arrendatario acumula varios meses de renta sin pagar, el propietario puede recurrir a los mecanismos legales correspondientes.
El abogado explicó que existe el proceso de lanzamiento, mediante el cual puede solicitarse judicialmente la desocupación del inmueble cuando se cumplen las condiciones establecidas.
Pero Panameño Coello también destacó la importancia de prevenir este tipo de situaciones desde el contrato.
Entre las herramientas que pueden utilizarse, dependiendo de cómo se estructure jurídicamente el acuerdo, mencionó documentos como pagarés, letras de cambio u otros títulos que permitan acreditar y reclamar una obligación.
La finalidad es que, si existe una deuda reconocida, el propietario cuente con herramientas legales para exigir su cumplimiento.
Sin embargo, el especialista subrayó que un contrato bien elaborado debe proteger a ambas partes, no solamente al propietario.
¿Puede el dueño pedirle al inquilino que se vaya antes de terminar el contrato?
¿Qué sucede si una persona firma un contrato por un año y, a mitad del período, el propietario le comunica que necesita recuperar la vivienda?
Según explicó Jean Carlo Panameño Coello a TuNota, el propietario no puede simplemente exigir al inquilino que desocupe antes de que termine el contrato sin una causa que lo justifique legalmente.
La legislación contempla determinadas circunstancias en las que puede solicitarse la recuperación del inmueble, pero deben cumplirse los procedimientos y plazos correspondientes.
El abogado señaló que, si un inquilino recibe una solicitud de desalojo anticipado que considera injustificada, puede acudir a la Dirección de Inquilinato (DAI) para presentar la denuncia correspondiente.
Esto representa una protección importante para el arrendatario, especialmente porque encontrar una nueva vivienda que se ajuste al presupuesto y las necesidades de una familia no necesariamente es una tarea que pueda resolverse en pocos días.
Un contrato claro protege a los dos
La principal recomendación que deja la entrevista exclusiva de TuNota con el abogado Jean Carlo Panameño Coello es que propietarios e inquilinos no deberían considerar el contrato como un simple requisito para entregar las llaves.
Es el documento que establece las reglas de la relación entre ambas partes.
Por eso, mientras más claro sea sobre el estado del inmueble, el pago de la renta, el depósito, las reparaciones, los servicios, la duración del contrato y las condiciones para terminarlo, menor será el espacio para interpretaciones.
